わが家の土地、どう活かすべき?失敗しないための土地活用10カ条

監修:鹿谷哲也 (しかたに てつや)(株)鹿谷総合研究所 代表取締役 公認会計士鹿谷会計事務所 所長 公認会計士・税理

【土地活用コラム】CHECK 09 [建築について] 信頼のおける建設会社に依頼すること

■	必須条件は、「安定経営」をしっかりサポートしてくれること。

土地活用の最適な方法がアパート経営だと明らかになり、具体的な計画がスタートすれば、次は「どの建設会社で賃貸住宅を建てるのか」を考えることになります。どんな建設会社に依頼するかによって、大切な資産の価値が大きく変わることもあるため、慎重に検討することが必要です。建設会社を選ぶ基準としては、倒産の危険性や資金難などはもってのほか、適切なコスト・工期内で、必要とされる基準の品質で計画通りの建物を建てられるかどうか、という部分は最低限押さえておくべきポイントでしょう。

それに加えてぜひ確認しておきたいのが、“建物の完成”という目先のゴールではなく、完成後に続く“安定経営”という視点できちんと考えてくれる建設会社かどうかという点です。つまり建物のことだけでなく、相続税や将来的な収支バランスなどの経営面もトータルに考慮した計画を立て、土地活用のパートナーとして最善を尽くしてくれることが重要なのです。そのため土地オーナーの立場で土地活用の目的を共有し、「どんな目的のために、どのくらいの利益を出せる建物にすべきなのか」をプロとしてきちんと考えてくれる建設会社を選ぶべきだと言えるでしょう。

■経営設計や経営管理などの課題にも、専門家を巻き込んで。

土地をうまく活用して収益を生み出すためには、市場調査データを分析し、将来の景気変動・周辺環境の変化などもシミュレーションしながら、ある程度のリスクに備えた賃貸住宅の建設・管理計画を立てていく必要があります。もちろん今までのコラムで、土地活用の目的に応じて希望する収入を安定的に得、手堅い経営をするための検討事項については解説してきましたが、より詳細な計画のためにはやはりプロの知見を生かすことが不可欠です。

そんなときに頼りになるのが、コンサルティング・市場調査・事業設計・建物設計など各部門のプロがチームとなり、長期安定経営への最善策をあらゆる角度から検討してくれる建設会社。例えば「何のために土地活用をするのか」「どのくらいの収益を上げる必要があるのか」「近隣の賃貸物件の市場とニーズはどのようなものなのか」「入居率を高められるプランニングはどんなものか」「返済額と収益のバランスをどう設定すべきか」「経年劣化や市場変化のリスクにどう備えておくか」など、幅広い課題に対してそれぞれの分野のプロが意見を出し合い多角的に検討することができるため、バランスのとれた計画を立てられるようになるのです。

■こんな建設会社は、要注意!

適切な建設会社選びをすれば、確かな品質の「建物」だけでなく、将来的に安心できる「経営サポート」を得ることができますが、逆に建設会社の選び方を誤ると、収支バランスが崩れて収益を上げることが難しくなったりする場合もあります。

例えば「オーナーの希望だけを叶えようとする」建設会社の場合。一見、オーナーの希望を叶えてくれることは建設会社選びの第一条件に思えます。しかしオーナー好みの外観や内装にこだわりすぎた結果、気づけば建築費がどんどん膨らんでしまうというケースも……。そうなれば、増大した建築費を返済するために市場価格からかけ離れた高額家賃になってしまい、入居者確保に苦戦することにもなりかねません。大切なのは、オーナーの希望だけを考える建設会社ではなく、土地活用という本質的な課題を考えてくれる会社を選ぶこと。ときには厳しい目で、客観的に物事を捉えながら考えてくれることが、建設会社選びの重要なポイントなのです。

賃貸住宅は「建築して終わり」ではなく、建築後もメンテナンスなどを加えながら長年その価値を維持し続けなくてはならないもの。信頼できる建設会社を選ぶことは、物件の価値を維持し、安定経営を継続させることにつながるのです。

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