わが家の土地、どう活かすべき?失敗しないための土地活用10カ条

監修:鹿谷哲也 (しかたに てつや)(株)鹿谷総合研究所 代表取締役 公認会計士鹿谷会計事務所 所長 公認会計士・税理

【土地活用コラム】CHECK01 [計画全体について] 土地活用の目的を明確にすること

■ 目的は、すべての計画の“土台”になる。

多くの土地所有者の頭を悩ませているのが、毎年発生する固定資産税と、いつか発生する相続税。税金だけにフォーカスすると土地を所有することのデメリットばかり感じてしまいますが、土地は活用方法次第で税金以上に大きなメリットを生み出す、素晴らしい財産であるとも言えます。放置したまま課税対象のお荷物状態にしておくのではなく、より有効に活用することを考えることが賢明です。

■土地活用の方法は、いろいろ。
・売却して金融資産に替える
・住まいを建てて自宅として使う
・駐車場にして収入源とする
・アパートやマンションを建てて賃料収入源とする
・店舗用地として貸与する

土地活用を始めるにはまずその方法を決めることから、と思いがちですが、実はその前に「土地活用の目的」を明確にしておくことこそ、もっとも大切なファーストステップだということをご存知でしょうか。相続税をできるだけ減額したい、月々の収入にプラスしたい、一時的にまとまった資金を得たいなど、その目的は家庭によって様々あることでしょう。その目的をはっきりさせることで、状況にフィットした適切な方法を決めることができるのです。

例えば目的を「固定資産税の節税」としてアパート経営を検討するケースを考えてみましょう。アパートのような住宅を建てることで、土地にかかる固定資産税は1/6に軽減され、都市計画税は1/3に。「固定資産税の節税」という本来の目的を達成することができるため、アパート経営という選択肢は適している、ということになります。しかし目的を明確にしていない場合、建築計画が進むにつれて達成すべき目的が本筋から逸脱してしまい、結果的に土地活用を失敗してしまうケースも……。今抱えている課題や悩み、将来どうしたいかという希望を様々な角度から考え、最終的な目的を具体化してみること。それが土地活用を検討する際のもっとも重要な“土台”となるのです。

■アパート経営が適しているのは、「現状プラスα」を求める堅実ケース。

土地や資産の状況、家族の思いによって、土地活用の目的は十人十色でしょう。その中で、もし「現状を維持しながら、少しでも負担を減らしたい・少しでも収入をプラスしたい」という堅実な目的があるのなら、“アパート経営”という選択肢を検討することがオススメです。

■アパート経営がフィットする、土地活用の目的。
節税したい

更地の場合、土地評価額の100%が固定資産税・相続税の課税評価対象となりますが、アパートや家屋が建築された状態なら土地評価額が大幅に減額されます。例えば200㎡以内のアパートの場合、土地評価額は固定資産税で1/6、相続税で1/2に減額。家賃収入を得られるアパート経営なら、経済的なリスクを抑えながら固定資産税・相続税の節税が可能になるでしょう。

プラスαの収入を得たい

老後の私的年金の一部にしたい、住宅ローン返済の負担を減らしたいなど、土地活用により“プラスαの収入を得たい”という目的にも、アパート経営はオススメの選択肢です。ただし、大きな収益を得ようとして大きな投資をするのはNG。その分リスクも大きくなり、経済的負担が逆に膨らんでしまう場合もあるためです。あくまで“プラスαの収入を得る”ことを目的とするなら、手堅く無難な規模でのアパート経営がオススメです。

自宅建築の費用負担を軽減したい

自宅の新築や建て替えなどの建築費の負担を減らすという目的で、賃貸併用住宅を建築、自宅以外の部分をアパートとして収益源とするという方法もあります。

不動産オーナーとしてやりがいを得たい

人々に住まいを提供することは、街づくりの一環を担うということでもあり、大きな社会的意義を持つ事業です。収益源や節税対策といった自身へのメリットだけでなく、社会貢献という意味で不動産オーナーとしてのやりがいを追求したいなら、アパート経営はその最善策と言えるでしょう。

どの方法を選ぶにしても、各々にメリットとリスクがあります。土地と自身の状況を客観的に判断して、その土地にもっともフィットする活用方法を考えることが、失敗を回避するための基本のステップなのです。

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■CASE STUDY

土地活用の目的が曖昧になった結果、節税額以上の経済的負担の投資になるケースも・・・。

よくあるのが、建築するはずの低層アパートが豪華マンションへと姿を変え、土地オーナーの経済的負担が予想以上に膨らんでしまうパターン。
なんとなく「固定資産税の節税対策」をきっかけに始まった土地活用が、建築計画を進めるうちに「不動産オーナーのプライドを満たす」という目的にすり替わってしまった、というケースです。
結果、投資額は膨らみ、固定資産税の節税額以上の経済的負担が土地オーナーの肩にのしかかる事態に・・・・・・。もっとも重要なファーストステップである、目的の明確化。
こういった事態を避けるためにも、ぜひ実行したいものです。

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