土地持ちオーナーのための資産活用研究所
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監修:紀平 正幸 (きひら まさゆき)東京FPコンサルティング株式会社代表取締役。ライフカウンセラー。個人のファイナンシャルプランニングをはじめ、テレビのコメンテーター、講演、執筆活動など幅広く活躍中。
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【土地活用コラム】第8回 “三世代”が幸せに暮らすための「代々設計」を学ぶ。~【実践編②】~

■土地が、「代々設計」の頼もしい救世主に!?

前回の「実践編①」では、三世代が助け合って豊かに暮らすための「代々設計」の具体例として、「資金」と「安心」を提供し合う方法をご紹介しました。つまり、親世代から子世代への扶助として、住宅購入や教育に関わる「資金」の援助。そして、子世代から親世代への扶助として、近居による「安心」の提供、というものです。しかし、代々設計をうまく実現する方法はこれだけではありません。もし、どちらかの世代に所有している土地がある場合、 活用することによって相互扶助の方法はさらに可能性が広がります。

とはいえ、せっかく土地を持っていても、遊休地として“ただ所有しているだけ”の状態であれば、世代間扶助にとって負の資産でしかありません。なぜなら、土地を持っているだけで資産価値が上がり続けた時代はすでに終わり、むしろ固定資産税・相続税・維持管理費といったコストになる時代になってしまったからです。“ただ所有しているだけ”だと、せっかくの資産を目減りさせていくことになり、子世代・孫世代と、世代が進むにつれて負担が増し、十分な相互扶助をするための余力がなくなることが目に見えています。

大切な資産である土地を“負の資産”にしないためにも、積極的に活用することが重要です。活用の方法次第で、長期間に渡って代々設計をサポートしてくれる救世主になってくれるはず。相互扶助をより楽に行うための潤滑油とするため、いかに土地を生かすべきかを検討しましょう。

■代々設計では、土地をどう活かすべき?

土地活用として考えられる一つ目の方法は、土地を子世代の住宅購入を助ける資産として活用するという考え方です。例えば、親世代が所有する土地の一部を子世代の住宅用地として活用。そうすることで子世代はコストをかけずに土地を確保することができ、資金的な援助と同じ効果が期待できます。あるいは二世帯住宅を建て、子世代の経済的な悩みと親世代の健康面での不安を一挙に解決するという方法も有効でしょう。

もし所有している土地が、親世代あるいは子世代の生活拠点から離れているなど、両世代の住居用地としての活用が現実的ではない場合、その土地を売却して金融資産に変え、子世代の働きやすい都心部で二世帯住宅を建てたり、親世帯が子世代の近居で暮らすための住宅資金にするという方法も考えられます。

[ 例:親世代の土地を活用 ][ 例:親世代の住まいが都市部から離れている場合 ]

二つ目の考え方は、その土地を、生活資金を生み出すストック収入源として活用するという方法。その代表的なものが、アパート経営です。実はアパート経営こそ、代々設計にもっとも適した方法だと言えます。なぜなら、資金援助をはじめ、所有している土地を住居用地にしたり売却したりといった方法は一定の経済効果が得られますが、それはあくまで一時的なもの。アパート経営であれば、住宅購入や教育だけに用途が限られず継続的に生活費をサポートしてくれる“金のなる木”になるのです。まさに「代々に渡って」豊かさを生み出してくれる、相互扶助の要になるのです。

[ 例:所有している土地にアパートを建築 ]

■親世代のアパート経営に反対する子世代が多数。その真意は……?

代々設計にもっともオススメのアパート経営ですが、実際にアパート経営を検討されている土地オーナーの方から多く寄せられる質問が「子世帯が反対しているが、どうしたらよいか」というものです。子世帯の思いとしては、自身の住宅ローンを払うだけでも大変な時期に、親世代のアパート経営の連帯保証人を務める余裕がないというものです。ですが冷静に分析すると、親世代は自身の所有している土地をベースに建物を建てるわけですから、土地購入に関わるリスクはゼロです。また建物の建築に関わるリスクについては団体信用生命保険への加入により、ローン返済の途中で親世代に万が一のことがあっても、子世代がローン返済の義務を負うことはありません。子世代が組んでいる住宅ローンに比べても、リスクは大幅に低いことは間違いないと言えるでしょう。

また、そういった“リスクの押し付け合い”のような誤解を生んでしまわないためにも、親子間のコミュニケーションが非常に重要です。どの土地オーナーの方も、「資金を生み出す資産を、後世に残してあげたい」という気持ちは同じ。日頃から世代を超えて、未来のあるべき姿を話し合っていれば、土地活用を含む資産運用も、各世代の経済的な助け合いも、幸せなカタチが見えてくるはずです。日常的なコミュニケーションを通して、子世代は家づくりの経験者である親世代からアドバイスを聞くこともできますし、親は子世代の客観的な視点を生かした資産活用のヒントを得ることができるでしょう。活発な対話を通した、温かな気持ちのやりとり———それが、家系一族にとってよりよい方法を探すための第一歩なのではないでしょうか。

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