土地持ちオーナーのための資産活用研究所
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監修:紀平 正幸 (きひら まさゆき)東京FPコンサルティング株式会社代表取締役。ライフカウンセラー。個人のファイナンシャルプランニングをはじめ、テレビのコメンテーター、講演、執筆活動など幅広く活躍中。
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【土地活用コラム】第4回 相続税改正直前特集 どう向き合う?いよいよはじまる相続税改正

2015年1月より相続税が改正になります。
今回の改正により、富裕層だけでなく、これまで「わが家は相続税なんて関係ない」と考えていた一般家庭でも、相続税の課税対象者が増えるといわれています。 万一の際にあわてなくてすむように、相続税改正のポイントと対策をご説明しましょう。

■ご存じですか?相続税改正のキホン

ご存じのとおり、相続税は亡くなった人(被相続人)の財産を残された親族(相続人)が受け継ぐときに発生します。 相続人には「基礎控除」があり、残された財産の評価額が基礎控除を超えない限り、相続税を払う必要はありません。
ところが、今回の改正ではこの基礎控除が大幅に減額になり、これまで相続税に縁がなかった人も相続税を払わなくてはならないケースが増えそうなのです。

■相続例の例 配偶者1名+子ども2名の場合 基礎控除額は 2014年までは 5000万円+(1000万円×3人)=8000万円 2015年1月1日以降 3000万円+(600万円×3人)=4800万円 その差額は、8000万円-4800万円=3200万円 つまり、3200万円も基礎控除が減額されることになります。

こんなに増える!納税対象者数
■相続税改正による相続納税対象者の拡大
大幅に増加
大幅に増加
    改正前(2011年度) 改正後(2015年度)
全国 被相続人数(死亡者数) 125万人 以下、予測値
課税対象となる被相続人 5.1万人
(全体の4.1%)
7.0万人
(全体の6%)
相続税を納める相続人 11.5万人 17.5万人
首都圏 被相続人数(死亡者数) 23.8万人 以下、予測値
課税対象となる被相続人 1.6万人
(全体の6.7%)
3.1万人
(全体の14.3%)

●従来、相続税は亡くなった人の約4%だけが対象でした。ところが、改正後は約6%に増えることに。
●愛知、大阪など首都圏以外の都市圏でも、軒並み課税対象者が増えることが予想されています。

ただし、配偶者が相続した部分については大きな控除があり、法定相続分または1億6000万円のどちらか大きな額まで相続税がかかりません。問題は子どもが相続する分と二次相続。つまり残された親が亡くなったとき、子どもに相続税がのしかかる可能性が高まっています。

■資産の中に土地があれば、相続税軽減の優遇も

前述のような相続税改正に備えるためには、まず被相続人が所有する資産を把握することが大切です。 このとき、ポイントとなるのが、「資産の中に土地が含まれているのか、いないのか」。というのも、土地には相続税を軽減できる優遇策が複数用意されているからです。

土地の相続税評価額は、「更地」なのか、「自宅」が建っているのか、「貸家」が建っているのか、などの条件により大きく異なります。なかでも相続税評価額を大幅に減らせる制度として注目を集めているのが、「小規模宅地等の特例」です。

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■相続税評価額を大幅に下げる「小規模宅地等の特例」

特例の対象となる土地と相続税評価額の減額は、下の表のとおりです。
土地の種類 A.自宅の土地
(特定居住用居住用宅地)
B.商店・会社・工場の土地
(貸付事業用以外の宅地)
C.アパート・駐車場の土地
(貸付事業用宅地)
上限面積 330m²(改正前は240m²) 400m² 200m²
どんな土地? 被相続人が住んでいた自宅の土地 被相続人が会社やお店など事業を営んでいた土地 アパートや駐車場など、人に貸している土地
評価減になる
条件は?
  • 配偶者または被相続人と同居していた親族が相続(申告期限まで保有、居住)
  • 持ち家のない別居親族が相続する場合(上記の人がいない場合。申告期限まで保有、居住)
  • 事業を継ぐ親族が相続する場合(申告期限まで保有、事業継続)
  • 事業を継ぐ親族が相続する場合(申告期限まで保有、事業継続)
土地の相続税評価 80%減 80%減 50%減
●例:相続する土地が270m²、路線価が30万円/m²の場合の相続税評価額

更地のままだと… 30万円×270m²=8100万円
同居する親族が相続する自宅なら…8100万円×20%=1620万円 80%減
事業を継ぐ親族が相続する事業用土地なら…8100万円×20%=1620万円 80%減
アパートなら…○200m²部分2460万円○70m²部分1722万円合計4182万円 50%減 完全分離型の二世帯住宅も特例の対象に!自宅が「内部で行き来できない二世帯住宅」の場合、これまでは「同居」と認められませんでした。しかし、改正後は「同居」と認められ、80%減が適用されるようになりました。
アパートを建てると有利! アパートを建てると「貸家建付地の評価減」と「小規模宅地等の特例」が併用して適用されるので駐車場より有利です。
○200m²までの部分(貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例を併用)
・30万円×(1-0.6×0.3)×200m²×50%=2460万円
○200m²を超える部分(貸家建付地の評価減)
・30万円×(1-0.6×0.3)×70m²=1722万円
○270m²の相続税評価額は4182万円

80%や50%も相続税評価を減らせるのは、「土地」ならではのメリット。上の表をごらんになると、更地のまま土地を所有していることがいかに損であるか、おわかりいただけると思います。 更地ならアパートや駐車場へと「土地の種類を変える」ことが評価額の減額につながりますし、賃料収入も期待できます。

■信頼できるスペシャリストを見つけて自分に合った相続税対策を

預貯金の残額や株価などで価値がわかる金融資産と違って、土地は一般の方にとってその価値がわかりづらいもの。ただ、一般家庭の場合、 普段から税理士やファイナンシャル・プランナーとつきあいがある方は少ないはず。「誰に調べてもらえばいいのかわからない」と行き詰まってしまう場合が大半ではないでしょうか。そのようなケースでは、まず身近に相続税対策を相談できる相手を見つけることが大切です。相談相手は必ずしも税理士やファイナンシャル・プランナーである必要はありません。土地や建物のことなら住宅メーカーや不動産会社にも専門知識を持ったスタッフがいるものです。

信頼できる相談相手が見つかったら、現在保有する資産の内容やその相続税評価額とおおよその相続税額を調べてもらうことです。そして、所有する土地の評価額を効果的に下げる相続税対策を打つことが、万一の際の安心につながります。

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