土地持ちオーナーのための資産活用研究所
トチカツラボ ご家族の「ココロ」と「お金」のお悩みを、
住まい方と土地の有効活用で解決しませんか?

監修:紀平 正幸 (きひら まさゆき)東京FPコンサルティング株式会社代表取締役。ライフカウンセラー。個人のファイナンシャルプランニングをはじめ、テレビのコメンテーター、講演、執筆活動など幅広く活躍中。
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【土地活用コラム】第3回 我が家の土地を、家族と将来のために使うには?

■考えていますか?損しないための税金対策。

「土地」は、家系にとって大きな資産。しかし、しっかり「土地の活用」について考えていかないと、大きな税金負担に頭を悩ますことになります。
主には、次のようなものがあります。

■主な税金負担	
固定資産税
・保有している土地が更地…固定資産税が膨らむ。
・自宅とその他の不動産の納税時期が重なる…資金負担が重い。
相続税
・平成27年の相続税改正…相続税がかかるかもしれない。
…どのぐらいの金額になるか想像できない。
所得税・住民税
・駐車場を経営…減価償却費計上による節税効果があまり期待できない
・経営するアパートが古い…減価償却費の計上が少なく節税効果が期待できない。

「土地」は資産ですが、うまく活用しないことには、逆に税金上の悩みを抱えることになってしまいます。

例えば、ある更地を保有していただけの場合と、土地を活用した場合のパターンを比べてみましょう。20年間のスパンで見た場合、収益は大きく変わってきます。

土地を活用せずにそのまま
更地で保有した場合
土地を売却して売却資金を
資金運用した場合
アパート経営を
した場合
所有維持(固定資産税や、草刈り等の土地メンテナンス費用)のための費用が毎年かかる。 土地を売却することで、固定資産税を無くす。また売却したお金を元手に他の投資もできる。 相続税節税対策と同時に、家賃収入でローン返済と所得税節税対策ができる。

「土地」は保有するだけでは税金・維持の費用負担が増えるだけ。
固定資産税や相続税などの節税対策には「アパート経営」や「賃貸併用住宅」などの土地活用が断然有利です。

また、最近注目を浴びているのが「二世帯住宅」。
二世帯住宅は税金の優遇措置が多い点が魅力。例えば、住宅ローン控除が二世帯分受けることができたり、不動産取得税や固定資産税の優遇措置も2倍受けられる可能性があります。さらに相続税においては「小規模宅地の特例」が適用され、大幅な節税効果が受けられる点が注目されています。

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■将来不安を無くす、土地活用で私的年金という考え方。

現在、いくつかの年金改正案が検討され、共通しているのが年金支給額の削減です。例えば、現在65歳から受給開始されている老齢基礎年金と厚生年金が68歳からの受給開始になった場合。平均的な会社員世帯(夫年金200万円、妻90万円)では、3年分で870万円もの年金収入が減ることになります。
このように、60歳定年後の年金受給開始までの8年間が無年金期間だとするとどうなるでしょう?

じつは、老後生活費として約4000万円が必要と言われています。

■老後生活費として必要と言われる4000万円の内訳
1.退職金:2000万円(中小企業以上の平均的な退職金)
2.60歳以降も働く:1500万円(年収300万円で5年間)
3.60歳までに老後資金を貯める:500万円

この3ステップを踏むことで老後資金を捻出するのが一般的と言われています。
しかし、近年は、多くの企業で退職金制度の支給額の削減が見直されていていますし、60歳以降の再雇用環境も容易ではありません。

だからこそ、たとえ自分では土地を保有していなくても、親が保有している空き地や、場合によっては親戚の保有している空き地を借りるなどして、土地の運用を考えてみる。

土地活用の方法は1つではありません。国の年金に頼るのではなく、自分達にとって最適な方法で土地を活用する。そして、いまから私的年金を確保するための道筋をつくっておくことが、重要です。 こうした税金対策や、将来を見据え「わが家の土地」について、いちど家族で話し合ってみてはいかがでしょうか?

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