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■『ハーベストメントＩＰ』のコンセプト
『ハーベストメントＩＰ』は、次の2点をコンセプトとして市場導入を行うものです。
(1) 住まいから高齢者の自立を支援する
(2) 高齢者の「終の棲家」となりうる安全・安心・便利な住まいの提供
当社は、自立支援とは高齢者がいつまでも自分らしい暮らし方を継続できるよう支援することと考えています。それは健常な人でも介護が必要な人でも同じという考え方に則っています。こうしたことから入居者への介護サービスの提供と日常の生活管理を前提とする有料老人ホーム等の介護住宅とは考え方が大きく異なっています。
また、入居者が在宅介護、在宅医療を必要とした場合でも終の棲家として最期まで住んでもらえるよう、プランニング、設備、断熱等に最大限に配慮された集合住宅です。
■『ハーベストメントＩＰ』の主な入居者像
(1) 住環境の悪さを理由に「早めの住替え」を希望する比較的健常な高齢者（夫婦）
(2) 持家の維持管理を煩わしく思う単身高齢者（特に女性）
(3) 在宅介護サービスを受けている、もしくは受けようとする住環境の悪い高齢者（夫婦）
超高齢社会を迎えるこれからは「介護が必要になったから即退去・・」という考え方や運営システムは社会通念上、通用しなくなることが想定されます。
『ハーベストメントＩＰ』は、入居時は主に健常な高齢者を想定していますが、「介護が必要になる」ことも想定しています。今後は厚生労働省の方針で入居系の介護施設（特別養護老人ホームや特定施設としての有料老人ホーム等）の開設は大きく規制され、一部で要介護高齢者の住まいの代替となっていた病院、診療所の療養病床も激減することから、要介護高齢者に適した住まいの供給が望まれます。『ハーベストメントＩＰ』はこれらの社会のニーズに応える集合住宅です。
■『ハーベストメントＩＰ』の特色
| ＜商品概要＞ |
主な仕様：セキスイハイム「パルフェＪＸ」に準じます
販売価格：60万円／坪から（屋外工事、外溝工事等は除く）
販売地域：当初、首都圏のみ
販売先：地主、医療法人系企業等
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＜建物プランの考え方＞
◎全体
・低層で10戸程度の少世帯集合住宅とし、外観はタイル外壁を採用し近隣に溶け込む戸建住宅風のデザインとしています。
◎共用部
・住戸の断熱性能の向上と玄関先での風雨による転倒防止のため、廊下は内廊下としています。
・コミュニティ形成と外出意欲・活動意欲の喚起を目的に「ラウンジ」ならびに「テラススペース」を設置します。「1日に1度はラウンジに行きお隣さんと話をする・・」こんな意欲が高齢者にありがちな引きこもりを防止します。
・テラススペース内に「ごみ仮置き場」を設置します。ゴミ捨ては室内の清潔な環境を保って健康維持をするために極めて重要なことです。しかし、高齢者にとっては重労働。その負担を少しでも軽減できるよう、住戸からバリアフリーでごみ捨てができる環境を提供します。
・蹴上げ15.7cm、踏面30cmの「緩勾配階段」を共用部に設置します。車椅子利用時のために3人乗りの小型エレベーターも標準装備としますが、健康増進のため2F程度なら日々階段での昇降を推奨します。
・住替えで入居する方を想定し共用部に「貸し倉庫」を設置します。
◎住戸
・1戸あたりの面積は40m2以上を確保。入居者の様々なライフスタイルや将来介護が必要になったときを想定し、極力、間仕切りをつくらないワンルームを提案しています。
・居室の建具は自操車椅子でも楽に通れるよう有効幅850mmを確保しています。（納戸は除く）
・玄関は車椅子利用を想定し引戸を採用しています。また車椅子、シルバーカー置き場を想定し広さも十分確保しています。
・浴室、洗面、トイレ等の水回り設備を一直線の動線でまとめた「サニタリーコア」を設置しています。毎日の排泄や入浴、整容は人間にとって基本となる行為、どんな身体状況でも使いやすく、安全・安心・便利なように、適切なサイズの設備を的確にレイアウトすることで自立を促します。もちろん車椅子利用時でも対応可能です。
・快適さの向上のために電気式床暖房を標準装備とします。
■高齢者住宅として『ハーベストメントＩＰ』がなぜ入居者によいのか？
(1) 集合住宅であること
・庭の維持や手入れ等のメンテナンスの手間がない。
・高い防犯が得られる。
・管理人（暮らしコーディネーター）が設置でき日常生活のサポートが得られる。
(2) 賃貸住宅であること
・高額な入居一時金や購入資金が不要で入居しやすく、万が一選択に失敗しても退去もしやすく経済的なリスクが少ない。
・事情に合わせた一時的な期間での利用もしやすい。
・借地借家法により守られる。
(3) 内廊下であること
・住戸の断熱性をより高めることができ快適な室内環境をつくれる。
・玄関先での風雨による転倒リスクを限りなく回避できる。
・プライバシーを保ちながらもコミュニティ形成が促進され「ゆるやかな共生生活」をおくれる。
(4) 低層（2F建て）であること
・外出の億劫さがなくなり活動意欲が促進できる。
・2F程度なら階段を昇り降りする意欲も継続でき健康増進に結びつく。
(5) 10世帯程度の少世帯であること
・入居者全員の顔、名前がわかり、さりげなく見守りあえる。「ゆるやかな共生生活」をおくれる。
■「暮らしコーディネーター」について
入居者の日々の暮らしを安全・安心・便利にするのが、「暮らしコーディネーター」の存在です。その役割は入居者一人ひとりの自分らしい暮らしを送りたいと望む気持ちに応える「相談窓口」業務からはじまります。まず、生活歴や身体状況、趣味等を細かく理解した上で、生活に必要な支援をおこなう「日常生活支援」、住環境の維持・改善をおこなう「環境調整」、そして、地域資源との架け橋になる「地域連携」という役割を担っていきます。このように、入居者本人の暮らしをコーディネートし、本人が望む自分らしい暮らしの実現に向けて一緒に取組んでいきます。
「暮らしコーディネーター」によるサービスは、首都圏を中心とする積水ハイム不動産株式会社のサブリースシステムをご利用の場合に提供させていただきます。
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■『ハーベストメントＩＰ』の外観
■モデルプラン1階部
延床面積：603.21m2（182.47坪）
1階床面積：304.93m2（2階床面積：298.28m2） |
＜参 考＞
■『高齢者賃貸集合住宅』がこれからの時代において求められる（必要とされる）背景
(1) 高齢者のみの世帯数は増加～2010年には5世帯に1世帯が高齢者のみの世帯に
国立社会保障・人口問題研究所『日本の世帯数の将来推計／2003年10月推計・2000年～2025年』では---
・2010年には高齢者の単身世帯は全世帯の9.4％に
・同じく2010年には高齢者夫婦のみの世帯は全世帯の10.8％に
・結果、全世帯の20.2％（5世帯に1世帯）が高齢者のみの世帯になると推計しています。
さらに、国立社会保障・人口問題研究所の『同推計』では---
・世帯主年齢が65歳以上の一般世帯の総数は、2000年の1,113万世帯から2020年には1,847万世帯へと1.66倍に増加。
・世帯主が65歳以上の世帯数が総世帯数に占める割合は、2000年の23.8％から2020年の36.7％へと大幅に上昇し、世帯主が65歳以上の世帯の割合は、3世帯に1世帯を超える水準になると推計しています
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(2) 高齢者世帯の居住形態とその問題点
総務省統計局『平成15年住宅・土地統計調査』によると、高齢者単身世帯（65％）、高齢者夫婦世帯（85％）と、両者とも持ち家に住んでいる割合が高いことが報告されています。
しかしながら、子育て期や就労期に確保した住まいは、高齢者のみの世帯にとって生活スタイルやニーズ（住まい方）に合致しなくなっており、特に一戸建て住宅では次のような問題を抱え、住み続けることに不便や不安を抱える高齢者が増えています。
・今の暮らしには広すぎる（掃除が大変）
・防犯性が心配（窓が多く戸締りが大変）
・メンテナンスがわずらわしい（庭の草むしり・設備の営繕等が大変）
・階段の上り降りがつらい（布団や洗濯物を干す時に大変）
・部屋と部屋、浴室に段差があり危険（転倒事故が心配）
・断熱性が低く、冬場寒い（特に廊下に出た時やトイレに入った時に寒い）
(3) 高齢者住宅の供給の現状＜1＞
・「要介護高齢者」向けの供給率は24％ 人口＝425万人、住宅戸数＝101.6万人分
・「自立高齢者」向けの供給率は1％ 人口＝2,135万人、住宅戸数＝21.3万人分
＊(株)タムラプランニング＆オペレーティングの調査（2006年3月暫定値）による
現状、欧米諸国では「自立高齢者」向け住宅の供給率は5％。それに比べ、我が国では１％で非常に少ないと言わざるを得ません。
(4) 高齢者住宅の供給の現状＜2＞ 「要介護高齢者向け住宅」とは
「要介護高齢者向け住宅」は、介護スタッフが包括的に介護する前提の住まいで、一般的に介護施設ないし介護住宅と呼ばれています。2000年以降急増していますが、住まいとしての「質」は、現状、決して高いとは言えません。「要介護高齢者向け住宅」は、以下のように分類されています。
・特別養護老人ホーム →→ 個室傾向にあります
・老人保健施設 →→ 2～4人部屋が一般的
・介護療養型病床 →→ 病院のベッド
＊以上は介護保険3施設
・介護付有料老人ホーム →→ 費用が高い。個室に浴室がない
・認知症高齢者グループホーム →→ 個室にトイレ、浴室がない
(5) 高齢者住宅の供給の現状＜3＞ 「自立高齢者向け住宅」とは
「自立高齢者向け住宅」の供給率は、自立高齢者人口のわずか1％。その供給数は非常に少ないのが現状となっています。また、その家賃は「低額」と「高額」の二極化の傾向にあり、手頃な金額帯のものがほとんどないという現状もあります。
「自立高齢者向け住宅」は、以下のように分類されています。
・高齢者向け優良賃貸住宅 →→ 低額な家賃で入居可
・ケアハウス →→ 低額な家賃で入居可
・高齢者円滑入居賃貸住宅 →→ 一般賃貸の一部
・健常型有料老人ホーム →→ 入居一時金が高額
・高齢者専用賃貸住宅 →→ 2005年12月よりスタート
(6) 「高齢者専用賃貸住宅」とは
「高齢者専用賃貸住宅」とは、要介護になる前の早めの住替えを促すために「介護を受けながら住み続けられる新しい住まい」 の適切な普及を目指し国交省が高齢者居住法に基づき2005年12月に制度化したものです。
＜高齢者専用賃貸住宅のポイント＞
・専ら高齢者世帯に賃貸する住宅
・都道府県に登録
・1棟や1フロアでも登録可能
・一定の居住水準等を満たす適合高齢者専用賃貸住宅は、老人福祉法上、特別な扱いを受け、有料老人ホームの届出なしに食事、介護等のサービスを提供することができ、かつ、介護保険の特定施設入所者生活介護の指定が受けることができる。
※2 適合高齢者専用賃貸住宅とは、以下の１～４の条件をすべて満たすもの
１．各戸の床面積が25㎡（居間、食堂、台所等が共同利用のため十分な面積を有する場合は18㎡）以上であること。
２．各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えること。（ただし共同利用のための適切な台所、収納設備又は浴室を有する場合には、住戸内に台所、収納設備又は浴室を有することを要しない）
３．前払い家賃を徴収する場合には、高齢者居住法に基づく保全措置を講じていること。
４．居住者に対して、介護、食事の提供、洗濯、掃除等の家事、健康管理のいずれかのサービスを提供していること。
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