知って得する住まいの制度 住宅性能表示制度がよくわかるQ&A

Q1.品確法とはどういうものですか?

「品確法」とは2000年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略で、質の良い住宅を安心して取得できるようにするためにつくられた法律です。
この法律は以下の三つの柱で構成されています。

・瑕疵担保責任の特例
新築住宅の梁や柱など基本構造部(構造躯体、防水部分)において、引き渡しを受けたときから10年間に生じた欠陥は、無料補修や賠償を請求することができます。
・住宅性能表示制度の創設
建築会社はそれぞれ自社の性能の高さをアピールしていますが、ものさしが違うため、あなたのニーズに合った性能であるのかは、なかなか判断できません。耐震性や省エネルギー性などの住宅性能を、事前に比較検討できるよう共通のルールを設け、設計時と施工時に第三者機関が客観的に評価します。
・住宅に係る紛争処理体制の整備
性能評価を受けた住宅は、万一トラブルが発生した場合でも、紛争処理を行う第三者機関で問題をスムーズに解決することができます。裁判で争うより簡略に、かつ費用をあまりかけずに利用できます。

Q2.瑕疵担保責任の特例について教えてください。

1.新築住宅の取得契約(請負・売買)において、基本構造部分(柱、梁など住宅の構造耐力上主要な部分等)の瑕疵担保責任(修補責任等)が10年間義務づけられます。

対象となる部分 新築住宅の基本構造部分(基礎、柱、床、屋根など)
雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁、開口部など)
請求できる内容 修補請求
損害賠償請求
解除(売買契約の場合で修補不能な場合に限ります。)
瑕疵担保期間 完成引渡しから10年間義務化

2.新築住宅の取得契約(請負・売買)において、特約で担保責任期間を20年以内まで延長可能となります。

Q3 住宅性能表示制度の「共通のものさし」とは何ですか?

たとえば住宅メーカー各社のカタログを見比べた場合、 「地震に強い家」「省エネの家」など、その住宅の特徴が書かれていることがありますが、これらの性能は、ハウスメーカーや販売会社によって「強さ」や「省エネ」の定義が異なっていることが多く、比較が困難でした。

しかし、新築住宅の性能表示制度を使って建設された住宅であれば、住宅の性能が同じ基準で評価されているので、性能の比較が可能になります。

新築住宅における性能の表示項目は、大きく10分野に分けて等級という形でランクを設定しています。

Q4 評価項目は具体的にはどんな項目がありますか?

大きく分けて10分野の評価項目があります。

1.構造の安定性
地震や台風などの風、または大雪などに対して、住宅がどれだけ倒壊・損傷しないで耐えられるかを評価します。
2.火災時の安全性
住宅の中で火事が起きたときに、安全に避難できるための、燃え広がりにくさや避難のしやすさ、隣の住宅が火事のときの延焼のしにくさなどを評価します。
3.劣化の軽減
定期的に適切なメンテナンスをしていることを前提として、年月の経過による構造躯体の傷みに対する性能を評価します。
4.維持管理・更新への配慮
電気の配線や水道・ガスなどの配管の点検や修理を行う際、床や壁・天井を壊さなくても作業ができるなど、メンテナンスのしやすさ、万一故障した場合の補修のしやすさなどを評価します。
5.温熱環境
冷暖房に使用するエネルギー削減を目的として設けられた項目で、構造体の断熱性能、サッシの断熱性能、住宅全体の気密性を高めるなどの省エネ対策がどの程度なされているかがわかります。
6.空気環境
建材から発散する化学物質が健康に与える影響、特にシックハウスの原因のひとつとされているホルムアルデヒドについての対策や、どのような換気設備が整えられているかについてを評価します。(測定は選択です)
7.光・視環境
東西南北及び上方の5方向について、窓がどのくらいの大きさで設けられているのかを評価します。
8.音環境
上の住戸からの音や下の住戸への音、隣の住戸への音などについて、その伝わりにくさを評価します。この項目は、評価機関に申請することを必須としない「選択項目」です。
9.高齢者などへの配慮
高齢者や障害者が暮らしやすいよう、出入り口の段差をなくしたり、階段の勾配を緩くしたりというようなバリアフリーの配慮がどの程度されているかを評価します。
10.防犯
外部開口部(ドアや窓など)について、防犯上有効な建物部品や雨戸等が設置されているかなどの侵入防止対策を評価します。

Q5 住宅性能評価にはどのようなメリットがありますか?

1.万一のトラブルも紛争処理機関が対応
住宅性能評価書が交付された住宅については、指定住宅紛争処理機関(各地の弁護士会)に紛争処理を申請することができ、円滑、迅速で専門的な紛争処理が受けられます。
2.地震保険料の割引
住宅性能評価書が交付された住宅は、地震保険加入時に耐震等級に応じて30~10%割引になります。
3.資産価値の維持
住宅性能評価書が交付された住宅は、売却する際の査定が有利になる可能性があります。

Q6 住宅性能表示制度を利用するにはどのようにすればよいでしょうか?

ご希望のプランが決まりましたら、性能評価機関へ「性能表示申請」をしていただきます。

セキスイハイムでは独自の工法を採用しているため、これを理解している評価機関以外では余分な説明が必要になったり、検査がスムーズに行われずに費用面でも割高になる可能性があります。住宅性能評価機関の選定は、建築をするセキスイハイムの販売会社に事前に確認を取ることをお勧めいたします。

Q7 指定住宅性能評価機関とはどんなところですか?

国土交通大臣に評価機関の申請をして、厳格な資格審査を経て指定を受けた第三者の民間機関です。評価業務は建築士の資格を持った者が講習を受け「評価員」資格を取得した者が行ないます。「業務の公正・中立性が確保されていること」が条件となりますのでハウスメーカーや設計事務所などは、指定住宅性能評価機関を兼ねることはできません。

Q8 住宅性能評価申請から発行までの流れを教えてください。

ご希望のプランが決まりましたら、性能評価機関へ「性能表示申請」をします。性能評価機関は提出した設計図書の審査をし、等級を決定します。建築確認の許可後、「設計住宅性能評価書」を交付します。工事中と完成後に設計図書の通りに施工されているかの検査を行い、行政庁による完了検査合格後、「建設住宅性能評価書」が交付されます。

Q9 性能評価住宅はトラブル時にすばやく解決してくれると聞きましたが本当ですか?

住宅に関するトラブルを裁判所で争っているケースがたくさんありますが、裁判は、手間もお金も時間もかかります。住宅性能表示制度を採用した住宅は、裁判所とは別の国土交通大臣が指定する紛争処理機関を安く活用できる仕組みになっていて、紛争処理機関が円滑・迅速にトラブルを解決してくれます。紛争処理の手数料は1件あたり約10,000円です。

Q10  住宅性能評価が高ければ高いほどよい家ということですか?

例えば、窓を広くすると遮音性能の等級が低くなる可能性がある等、10分野の性能の中には、相反する関係のものもあります。 また、立地条件によっては、それほど高い等級が必要のない分野がある場合もあります。

高い等級を実現するためにはそれなりの費用が必要となりますので、環境とコストのバランスを考え、ニーズに合わせた等級を選ぶことが重要になります。

Q11 住宅性能評価の等級が高いと費用も高くなりますか?

高い等級を実現するためにはそれなりの費用が必要となります。
例えば、窓を広くすると遮音性能の等級が低くなる可能性がある等、10分野の性能の中には、相反する関係のものもあります。また、立地条件によってはそれほど高い等級が必要のない分野がある場合もあり、環境とコストのバランスを考え、ニーズに合わせた等級を選ぶことが重要になります。

Q12 セキスイハイムの等級ランクを教えてください。

等級は一律ではありません。

構造・工法が同じであっても間取りが違えば性能も変わってきます。同じ住宅会社が建築する建物でも、設計によって性能にばらつきが出ますので、等級の取り決めについては、充分担当者とお打ち合わせ下さい。

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