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土地は自分のもの（所有権）であっても、好き勝手に家を建てることはできません。
その土地に建てられる建築面積（1階の床面積）とのべ床面積（各階の床面積の合計）に関しては、用途地域に応じて細かく決められています。
それ以外にも、用途地域、土地と道路との関係（接道）、建物の高さ、隣地との関係などの決まりがあります。 |
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 用途地域
土地には用途地域という決まりがあり、それに基づいて建てられる建物の種類、建築面積・のべ床面積などが定められています。
それに加えて、美観地域・風致地区・高度地区・防火地区など、さらに制限を加えられている場合があるので、注意が必要です。 |
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| 用途地域 |
特 徴 |
建ぺい率の制限※ |
容積率の制限※ |
第1種低層
住居専用地域 |
低層住宅の良好な住居の環境を確保するための地域 |
30% 40%
50% 60% |
50% 60%
80% 100%
150% 200% |
| 第2種低層住居専用地域 |
主として低層住宅の良好な住居の環境を確保するための地域 |
| 第1種中高層住居専用地域 |
中高層住宅の良好な住居の環境を保護するための地域 |
| 第2種中高層住居専用地域 |
主として中高層住宅の良好な住居の環境を保護するための地域 |
100% 150%
200% 300%
400% 500% |
| 第1種住居地域 |
住居の環境を保護するための地域 |
50% 60%
80% |
| 第2種住居地域 |
主として住居の環境を保護するための地域 |
| 準住居地域 |
道路の沿道地域にふさわしい利便性を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域 |
| 近隣商業地域 |
近隣住民に日用品の供給を行うことを主な内容とする商業地域 |
60% 80% |
| 商業地域 |
主に商業の利便性を追求する地域 |
80% |
200% 300%
400% 500%
600% 700%
800% 900%
1000% 1100%
1200% 1300% |
| 準工業地域 |
主に環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を図る地域 |
50% 60%
80% |
100% 150%
200% 300%
400% 500% |
| 工業地域 |
主に工業の利便を追求する地域 |
50% 60% |
100% 150%
200% 300%
400% |
| 工業専用地域 |
工業の利便を増進するための地域 |
30% 40%
50% 60% |
※建ぺい率、容積率が複数ある地域については、それぞれ都市計画で定められた率が適用されます。 |
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建ぺい率と容積率
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| 建てられる家の大きさは、土地の広さや地域によって異なります。用途地域ごとの都市計画によって、建築面積（1階の床面積）と延べ床面積が定められています。 |
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■建ぺい率 |
建ぺい率は、その敷地に建てられる1階の床面積の割合のこと。
 となります。
例：建ぺい率が50％と定められた地域の場合、土地が100m2であれば、1階の床面積は50m2までとなります。
建築する建物の建ぺい率は、定められた「建ぺい率の上限」を超えてはいけません。 |
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■容積率 |
容積率は、その敷地に建てられる延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のこと。
 となります。
注意：容積率は、前面道路が12ｍ未満の場合、その道路の幅によって規制されます。
●住居地域：前面道路の幅員のメートル数×0.4 が、容積率の上限。
●その他地域：前面道路の幅員のメートル数×0.6 が、容積率の上限。 |
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土地と道路の関係
道路は、実は家づくりと切っても切れない関係があります。
大原則は、敷地が幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと、建物を建てることはできません。
そのため、分譲地のように、正方形や長方形に整形され、接道幅が確保された土地の方が、家の設計の自由度が高くなります。
| ■家を建てるには土地が「4ｍ以上の幅員のある道路に対して2ｍ以上接していること」が大原則です。これは建築基準法における敷地の接道義務というもので、この場合の道路は、公道でも私道でも構いません。しかし、私道の場合は「道路の位置指定」（位置指定道路）を受ける必要があるので、私道の場合はその点を必ず確認しましょう。 |
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■細長い形状の土地を介して道路と接している「路地状の敷地」の場合は、(A)の路地状部分の長さによっては建てられない場合があります。まず、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していることが条件で、さらに、路地の長さ(A)については、各自治体で決められていますので、注意が必要です。
例：東京都の場合
路地状部分の長さ(A)が20ｍ超の場合は、間口(Ｂ)は3ｍ以上道路と接していないと建てられません（延べ床面積200m2以下の場合）。 |
■敷地に接している道路の幅員が4ｍ未満の場合はその道路の中心線から敷地に向かって2ｍ後退した位置が、道路と敷地の境界線とみなされます。
したがって2ｍ後退したその境界線までの部分は敷地面積には算入されないため、建てられる家の大きさも変わってきます。 |
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建物の高さ
用途地域に応じて、その土地に建てられる家の高さが決められています。
建物の高さにはいろいろな制限がありますが、その中で一番厳しい制限にしたがわなければなりません。街中で斜めになった屋根の家を見かけることがあると思いますが、この決まりをクリアするための工夫なのです。
1.絶対高さ制限
第1種・第2種低層住居専用地域で、住環境をよくするために、10ｍあるいは12ｍを越える高さの建物を建てられないという、文字通り「絶対高さ制限」が設けられています。
この「10ｍ以下」あるいは「12ｍ以下」のどちらかが、都市計画で定められています。
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2.北側斜線による高さ制限 |
自分の家の北側の日照をさえぎらないようにするための規制です。
北側の隣地との境界線から5ｍの高さのポイントで1.25の勾配の斜線を引き、その線を越えて建物を建てることはできません。
これは第1種・第2種低層住居専用地域に適用されます。
中高層住居専用地域の場合は、上記の5ｍの高さが10ｍとなります。 |
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3.道路斜線による高さ制限 |
敷地が接している道路の幅によっても高さが制限されています。道路の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その線の外側には建物が建てられないというものです。
道路の幅員が狭く、敷地内の道路側に寄せて建物を建てる場合は、充分な注意が必要です。マンションなどで道路に面した側が斜めにカットされているデザインをよく見かけますが、それはこの規制によるものです。 |
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隣地との関係
隣地との関係は、建築基準法と民法の両方が関係しています。
ただ、あいまいな部分が残っているのも事実で、杓子定規に建築基準法を当てはめるわけにもいかないのが現状です。
お隣同士の仲に関係するだけに難しい要素があるのが、隣地境界。
建築基準法では、低層住居専用地域では隣地の境界線から建物までの距離を1ｍまたは1.5ｍ離して建てるように定められています。
購入しようとする土地が1ｍまたは1.5ｍのどちらに該当するのかは、役所の建築指導課などで確認してください。
建築基準法による規定がない土地は、民法にしたがって、隣地の境界線から50ｃｍ以上距離をとって建てることになっています。
民法のこの規定は、防火安全上の規定です。もし、隣の家がこの規定に違反して建てる場合は、その廃止や変更を求めることができますが、現実的にはお隣同士であるため、難しい問題です。
また、古くからの商店街などでは、土地の大きさの問題や習慣で、現在でも敷地ギリギリに建てるケースが多いのも事実なので、専門家に相談するのがベストだと思います。 |
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